Do inquilino
I) pagar o aluguel, pontualmente, no prazo estipulado em contrato (Art. 23-I, da Lei 8.245);
II) reembolsar ao locador juntamente com o aluguel, os impostos, taxas e encargos ordinários de condomínio e seguro, se pactuados no contrato (Art. 25, e Art. 22-VIII, da Lei 8.245);
III) pagar as despesas com telefone, energia, gás, água e esgotos do imóvel (Art. 23 VIII, da Lei 8.245);
IV) pagar os reajustes, em prazo não inferior a cada ano de contrato, pelo índice acumulado no período, previsto no instrumento e acordado entre as partes (Art. 18 da Lei 8.245). Não há índice governamental ou obrigatório definido pela lei (desde a implantação do Plano Real). Vale o do contrato, salvo melhor acordo entre as partes;
V) pagar as multas por quaisquer infrações contratuais (inclusive por desobediência a disposições de condomínio contratadas) e não apenas por atrasos de pagamento; assim como juros de mora sobre as quantias em atraso, correções monetárias e honorários de advogado cobrados por profissional regularmente inscrito na OAB, se for o caso (Art. 62, b, c, d, da Lei 8.245).
Dos fiadores
O fiador será acionado para responder pela dívida afiançada após o descumprimento da obrigação pelo devedor principal.
O fiador que fugir de sua obrigação é tido como “estelionatário”, pois diante da lei penal foi ele que através de um documento assinado permitiu e criou a possibilidade de que outra pessoa, o proprietário/locador, fosse lesada pelos não pagamentos do seu afiançado/inquilino, já que graças a essa confiança demonstrada por várias pessoas que fortemente se comprometeram por ele, é que o proprietário alugou o imóvel a uma pessoa até então desconhecida para ele (proprietário). Que garantiu, pública e contratualmente, que aquela pessoa (candidato a inquilino) era ótima pagadora e cumpridora de contratos, foram os fiadores e a ação de “negar tudo isso”, depois, quando a dívida se estabelecer é “estelionato” agravada por “ação em quadrilha ou bando” (reunião de pessoas para praticar um crime).
Importante:
Por prática de mercado, a renda do locatário e seus fiadores deve ser entre 3 e 4 vezes superior ao comprometimento com os pagamentos previsíveis (soma de aluguel com taxas de IPTU, energia, água e esgoto, considerados pela média mensal), para que a capacidade de pagamento não seja comprometida futuramente, no desempenho do contrato.
Dicas para Vender
- Procure sempre uma imobiliária ou corretor credenciado pelo CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis) para intermediar a venda de seu imóvel. Todos os corretores habilitados devem portar uma carteira de habilitação fornecida pelo CRECI. Exija que mostre. Em caso de dúvida consulte no site www.creci.org.br se as informações são realmente verdadeiras.
- Solicite uma avaliação imobiliária de seu imóvel. Imobiliárias e corretores sérios, avaliam vários tópicos como localização, preço de mercado, condições do imóvel, etc. Algumas imobiliárias cobram para fazer esta avaliação. Não hesite em pagar, pois ela é a sua garantia perante aos órgãos de proteção ao consumidor no futuro, caso a venda não seja concretizada.
- Exija que a imobiliária ou corretor credenciado coloque placa de venda e utilize a internet como canal de venda. Estes são os mais importantes instrumentos de venda.
- Sempre tem um vizinho, conhecido ou parente distante interessado em se mudar para a mesma cidade.- Não perca oportunidades.
- Somente deixe seu imóvel à venda em imobiliárias que possuem site próprio.
- Verifique antes a qualidade do site, das fotos das casas, do nível de casas anunciadas.
- Hoje em dia a internet é uma ferramenta importantíssima na venda de imóveis.
- Muitos clientes procuram imóveis desta maneira, somente vindo ao local conhecer casas que realmente tenha interessado nesta pesquisa.
- Deixe uma cópia das chaves na imobiliária.
- Quanto mais fácil for o acesso ao imóvel pelos futuros interessados, melhor e mais rápida será a venda. Imóveis com chaves com vizinho ou empregado dificultam a agilidade da venda.
- Procure deixar o imóvel vazio. Se não puder, deixe o mais austero possível. Imóveis vazios, bem pintados e limpos conseguem uma venda mais rápida.
- Verifique se a documentação do imóvel esta emordem, Se ele tem registro em cartório.
- Verifique se está averbada a construção.
- Verifique se o imóvel possui débitos de tributos municipais (IPTU).
- Caso o imóvel possua débitos vá ate um prestador de serviços especializado nesta regularização e providencie, pois isso será de fundamental importância para venda de seu imóvel.
- Pergunte sempre: será que eu compraria um imóvel com documentação irregular? E lembre-se também que corretores e imobiliárias que trabalham com seriedade não vendem imóveis com documentos enrolados.
- Entre em contato sempre que possível com a imobiliária para saber como andam as visitas ao imóvel.
- Lembre-se: Um Imóvel é um bem de valor elevado e para que você obtenha uma boa negociação e valorização do imóvel é preciso cautela e paciência.
- Verifique se seu corretor está utilizando das dicas acima mencionadas e fique tranquilo, pois para uma boa venda só é preciso tempo.
A experiência dos corretores da Realize Imóveis indica os seguintes passos para quem deseja comercializar com maior rapidez um imóvel.
- procure, sempre que possível, marcar hora para receber visitas ao imóvel, quando o mesmo estiver limpo e arrumado;
- tenha sempre em mão, e organizadamente, toda a documentação do imóvel;
- oriente previamente crianças menores a não atrapalhar os visitantes;
- mantenha presos animais de estimação durante o período da visitação;
- conserte antes qualquer infiltração e/ou vazamento;
- mantenha o imóvel bem arejado (janelas abertas), claro (cortinas e persianas abertas) e silencioso (sem música, eletrodoméstico em funcionamento, celular), mesmo que não for de seu agrado imediato;
- evite deixar luzes acesas antes do início da visita;
- procure desvencilhar-se de móveis sem utilidade e que ocupem espaço de trânsito;
- responda todas as perguntas feitas, evitando deixar qualquer tipo de dúvida que possa causar transtornos posteriores;
- permaneça em silêncio o maior tempo possível caso a visita esteja sendo conduzida por um corretor especializado, mas não o deixe sozinho para complementar dados quando requerido;
- negue qualquer tipo de "sinal" de pagamento ou preferência em caso de alguma proposta imediata para o imóvel, e não admita que alguém aceite em seu nome. Documentos que estipulem prazos para o negócio precisam ser redigidos, preferencialmente dentro da sua imobiliária.
Dicas para Comprar
- procure, sempre que possível, visitar imóveis pretendidos durante o dia para observar orientação solar e todos os detalhes possíveis;
- observe se o imóvel é arejado e se não cria mofo;
- redobre atenção se a pintura do imóvel for recente, porque problemas podem ser escondidos temporariamente (vazamentos, infiltrações, rachaduras, mofo, apodrecimento de madeira – portas, janelas, rodapés, armários embutidos);
- observe a vista das janelas e sacadas e a possibilidade de construção de algum outro imóvel na vizinhança que venha a excluir qualquer vantagem inicial;
- observe se o imóvel é realmente claro (se os moradores o recebem com luzes acesas mesmo durante o dia);
- observe as condições dos banheiros (ventilação, tubulação, chuveiro, metais aparentes e ralo);
- observe se a área de serviço tem espaço para estender roupas, se bate sol e se existe possibilidade de espaço e estrutura para eventuais máquinas de lavar e secar roupas;
- analise o piso do imóvel. Se carpete, verifique seu estado (sujeira, rasgos, desbotamento, umidade, mofo, descolamento). Se taco, parquet paulista, tábua corrida, formipiso, veja o descolamento, nivelamento, luxações e brilho;
- verifique se lajotas (cerâmica, ladrilho, pedra São Tomé, mármore, granito e outras pedras) estão firmes e niveladas;
- cuide as benfeitorias do imóvel (armários embutidos nos quartos, armários em cozinha, copa, banheiros e área de serviço, box no banheiro) e se todas ficarão após a venda;
- avalie a qualidade e o estado de janelas e divisórias (alumínio, madeira);
- informe-se sobre segurança do local com vizinhos do imóvel e mesmo com a Delegacia de Polícia e de Trânsito;
- saber se o ponto é bem servido de linhas de ônibus e/ou táxi e se existe nas redondezas padaria, farmácia, supermercado, escola, dependendo das suas necessidades;
- certifique-se de que a rua não é ponto de feiras livres, e em caso positivo, informe-se sobre entrada e saída de garagem, tempo de utilização dos feirantes, forma de limpeza do local;
- atente para o silêncio e a tranqüilidade do prédio e das redondezas, sobremaneira na existência de clubes, agremiações, bares;
- verifique o estado de instalações elétricas (aparentes, desencapadas, interruptores e tomadas sem tampa, por exemplo) e se estão bem dimensionadas para suportar a sua necessidade de carga. Informe-se ainda se o relógio da concessionária de energia é bi ou trifásico, pois isto ocasiona despesas extras;
- verifique o estado das instalações hidráulicas (entupidas, com vazamento, por exemplo), através de descargas de vaso sanitário, abertura de torneiras;
- observe se o local não está sujeito a enchentes (normalmente, muros, postes e árvores da rua ficam marcados);
- informe-se se o imóvel não está situado em área de recuo ou investidura, de desapropriação ou sujeito à zona de influência de meios de transporte em geral (corredores de ônibus, metrôs, paradas futuras).